1ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Tendencias del mercado inmobiliario y
la deseabilidad de vivienda vertical en
Monterrey, México
Real estate market trends and the desirability of vertical
housing in Monterrey, Nuevo León
Artículo de Investigación
Fecha de recepción:
09 de septiembre de 2023
Fecha de aprobación:
03 de diciembre 2023
Fecha de publicación:
28 de junio 2024
Creative Commons
Reconocimiento-
NoComercial-
SinObraDerivada 4.0
Internacional
Mercado Acero David Fernando1
Resumen
Problemática. El cambio en las políticas públicas
del municipio de Monterrey, Nuevo León, desde
el año 2000, ha propiciado la modificación de las
colonias cercanas al centro de la ciudad. Parte de
esta modificación se debe a las características de
redensificación aplicadas en los nuevos reglamen-
tos de construcción, lo que ha provocado, desde
hace poco más de veinte años, el crecimiento en
vertical de la ciudad por medio de proyectos de ín-
dole inmobiliaria y de usos mixtos, con costos de
renta y venta que superan los de una casa habita-
ción similar. Objetivos. Determinar el comporta-
miento y tendencias del mercado inmobiliario de
departamentos en Monterrey, México, durante la
pre y la postpandemia de 2020. Materiales y mé-
todos. Este artículo se fundamenta en información
obtenida de una base de datos que fue compilada
a partir de transacciones que se localizan en el sis-
tema SAX y diversos estudios de mercado especia-
lizado. Dicha información es analizada para definir
las tendencias del mercado inmobiliario municipal,
mediante un análisis de correlación para las carac-
terísticas del entorno y de un proceso de regresión
1 Licenciado en Arquitectura y estudiante de la Maestría en Valuación de la
Facultad de Arquitectura en la Universidad Autónoma de Nuevo León, México,
[email protected], ORCID: https://orcid.org/0000-0001-
5672-2430.
Palabras clave:
mercado inmobiliario,
departamentos,
deseabilidad,
redensificación
crecimiento
urbano, proyección
inmobiliaria.
2ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
(
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estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
lineal múltiple para el caso de las variables propias
de los sujetos de estudio. Resultados. Como parte
de la aportación de esta investigación se encuentra
la identificación de las zonas de mayor plusvalía, las
zonas de mayor crecimiento, así como de la forma
en que se ha ido modificando el mercado de depar-
tamentos, en función de las características propias
de los inmuebles y las necesidades de sus residen-
tes. Discusión. El determinar los parámetros que
influyen en el costo de la vivienda vertical, puede
beneficiar a la población gracias a la aproximación
de la información prevista y analizada, con la fina-
lidad de hacer ver los efectos de las políticas pú-
blicas propuestas por el municipio de Monterrey, y
dar pauta a futuras investigaciones que se puedan
desprender de este estudio con el propósito de
aportar al mercado inmobiliario. Conclusiones. En
este artículo se presenta un método y un conjunto
de herramientas que permiten analizar la evolución
de diferentes indicadores –aquí expuestos– y mos-
trar el comportamiento del mercado inmobiliario
de departamentos en el centro de Monterrey en
un periodo de tiempo que va de 2018 a 2022. Esto
se puede aplicar para otros indicadores, variables
y en otros contextos de estudio. Contribución/
originalidad. El análisis del mercado inmobiliario
en la Zona Metropolitana de Monterrey, así como
los factores que contribuyen a la deseabilidad de
Cómo citar este artículo /
To reference this article:
Mercado Acero David Fernando
(2024). Tendencias del mercado
inmobiliario y la deseabilidad de
vivienda vertical en Monterrey,
México. Revista GEON (Gestión,
Organizaciones Y Negocios),
11 (1), e-961. https://doi.
org/10.22579/23463910.961
Revista GEON
Mercado Acero David Fernando (2024)
http://revistageon.unillanos.edu.co
“Exploramos cómo las políticas
públicas y la redensificación
han transformado el mercado
inmobiliario en Monterrey,
destacando tendencias, zonas
de mayor plusvalía y el
impacto de la vivienda vertical
entre 2018 y 2022.
“
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
lineal múltiple para el caso de las variables propias
de los sujetos de estudio. Resultados. Como parte
de la aportación de esta investigación se encuentra
la identificación de las zonas de mayor plusvalía, las
zonas de mayor crecimiento, así como de la forma
en que se ha ido modificando el mercado de depar-
tamentos, en función de las características propias
de los inmuebles y las necesidades de sus residen-
tes. Discusión. El determinar los parámetros que
influyen en el costo de la vivienda vertical, puede
beneficiar a la población gracias a la aproximación
de la información prevista y analizada, con la fina-
lidad de hacer ver los efectos de las políticas pú-
blicas propuestas por el municipio de Monterrey, y
dar pauta a futuras investigaciones que se puedan
desprender de este estudio con el propósito de
aportar al mercado inmobiliario. Conclusiones. En
este artículo se presenta un método y un conjunto
de herramientas que permiten analizar la evolución
de diferentes indicadores –aquí expuestos– y mos-
trar el comportamiento del mercado inmobiliario
de departamentos en el centro de Monterrey en
un periodo de tiempo que va de 2018 a 2022. Esto
se puede aplicar para otros indicadores, variables
y en otros contextos de estudio. Contribución/
originalidad. El análisis del mercado inmobiliario
en la Zona Metropolitana de Monterrey, así como
los factores que contribuyen a la deseabilidad de
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(2024). Tendencias del mercado
inmobiliario y la deseabilidad de
vivienda vertical en Monterrey,
México. Revista GEON (Gestión,
Organizaciones Y Negocios),
11 (1), e-961. https://doi.
org/10.22579/23463910.961
Revista GEON
Mercado Acero David Fernando (2024)
http://revistageon.unillanos.edu.co
“Exploramos cómo las políticas
públicas y la redensificación
han transformado el mercado
inmobiliario en Monterrey,
destacando tendencias, zonas
de mayor plusvalía y el
impacto de la vivienda vertical
entre 2018 y 2022.
“
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Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
vivienda vertical y de elementos que determinan su
potencial valor comercial.
Códigos JEL: R3, R32, R2.
Palabras clave: mercado inmobiliario, departa-
mentos, deseabilidad, redensificación crecimiento
urbano, proyección inmobiliaria.
Abstract
Problematic. The change in public policies in the
municipality of Monterrey, Nuevo Leon, since 2000,
has led to the modification of neighborhoods near
the center of the city. Part of this modification is
due to the redensification characteristics applied
in the new construction regulations, which has cau-
sed, for a little more than twenty years, the vertical
growth of the city through real estate and mixed-
use projects, with rental and sales costs that exceed
those of a similar residential house. Objectives.
Determine the behavior and trends of the apart-
ment real estate market in Monterrey, Mexico, du-
ring the pre- and post-pandemic 2020. Materials
and methods his article is based on information
obtained from a database that was compiled from
transactions located in the SAX system and various
specialized market studies. This information is
analyzed to define the trends of the municipal real
estate market by means of a correlation analysis for
the characteristics of the environment and a mul-
tiple linear regression process for the variables of
the study subjects. Results. As part of the contri-
bution of this research is the identification of the
areas with the highest capital gains, the areas with
the highest growth, as well as the way in which the
apartment market has been changing according to
the characteristics of the properties and the needs
of their residents. Discussion. It is generated from
determining the parameters that influence the cost
of vertical housing, which can benefit the popula-
tion thanks to the approximation of the information
provided and analyzed, in order to see the effects
of public policies proposed by the municipality of
Cómo citar este artículo /
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Mercado Acero David Fernando
(2024). Tendencias del mercado
inmobiliario y la deseabilidad de
vivienda vertical en Monterrey,
México. Revista GEON (Gestión,
Organizaciones Y Negocios),
11 (1), e-961. https://doi.
org/10.22579/23463910.961
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vivienda vertical y de elementos que determinan su
potencial valor comercial.
Códigos JEL: R3, R32, R2.
Palabras clave: mercado inmobiliario, departa-
mentos, deseabilidad, redensificación crecimiento
urbano, proyección inmobiliaria.
Abstract
Problematic. The change in public policies in the
municipality of Monterrey, Nuevo Leon, since 2000,
has led to the modification of neighborhoods near
the center of the city. Part of this modification is
due to the redensification characteristics applied
in the new construction regulations, which has cau-
sed, for a little more than twenty years, the vertical
growth of the city through real estate and mixed-
use projects, with rental and sales costs that exceed
those of a similar residential house. Objectives.
Determine the behavior and trends of the apart-
ment real estate market in Monterrey, Mexico, du-
ring the pre- and post-pandemic 2020. Materials
and methods his article is based on information
obtained from a database that was compiled from
transactions located in the SAX system and various
specialized market studies. This information is
analyzed to define the trends of the municipal real
estate market by means of a correlation analysis for
the characteristics of the environment and a mul-
tiple linear regression process for the variables of
the study subjects. Results. As part of the contri-
bution of this research is the identification of the
areas with the highest capital gains, the areas with
the highest growth, as well as the way in which the
apartment market has been changing according to
the characteristics of the properties and the needs
of their residents. Discussion. It is generated from
determining the parameters that influence the cost
of vertical housing, which can benefit the popula-
tion thanks to the approximation of the information
provided and analyzed, in order to see the effects
of public policies proposed by the municipality of
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(2024). Tendencias del mercado
inmobiliario y la deseabilidad de
vivienda vertical en Monterrey,
México. Revista GEON (Gestión,
Organizaciones Y Negocios),
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Monterrey and give guidelines for future research
that can be derived from this study with the purpo-
se of contributing to the real estate market. Con-
clusions. This article presents a method and a set
of tools that allow us to analyze the evolution of
different indicators -here exposed- and show the
behavior of the real estate market of apartments in
downtown Monterrey in a period of time that goes
from 2018 to 2022. This can be applied for other
indicators, variables and in other study contexts.
Contribution / originality. The analysis of the real
estate market in the Monterrey Metropolitan Area,
as well as the factors that contribute to the desirabi-
lity of vertical housing and elements that determine
its potential commercial value.
Keywords: Real estate market, apartments, desira-
bility, redensification, real estate projection.
JEL codes: R31, R32, R21
Introducción
La Zona Metropolitana de Monte-
rrey (ZMM) es actualmente el territo-
rio urbano más grande del norte del
país y la segunda mancha urbana en
la república mexicana. Además de su
cercanía con la frontera norte, estas
características han dotado de cierto
desarrollo y deseabilidad a la zona,
lo que ha provocado un crecimiento
poco ordenado de la mancha urbana.
A su vez, este crecimiento ha compli-
cado el acercamiento de servicios de
calidad para la población del munici-
pio de Monterrey (MTY) limitando su
extensión territorial por los munici-
pios aledaños. La respuesta ante estas
singularidades ha sido la apuesta por
la redensificación del centro de Mon-
terrey, con el programa de la zona de
Desarrollo Orientado al Transporte
(DOT), que permite el crecimiento en
vertical dentro del municipio. Esta es-
trategia gubernamental ha permitido
que algunos predios dentro de los pri-
meros cuadros de la ciudad, puedan
incrementar su densidad en un 100%
y liberar sus coeficientes de ocupación
y uso de suelo (Equipar, 2020), ocasio-
nando una revalorización de este úl-
timo. Asimismo, se ha producido una
modificación en el mercado de bienes
raíces por la generación de una ofer-
ta limitada con mucha demanda (Váz-
quez, 2023).
De forma particular, el sector inmobi-
liario en la ZMM representa un gran
atractivo comercial para los desarro-
lladores debido al alto potencial en
densidad poblacional, el cual ha au-
mentado por las nuevas familias, per-
sonas de origen foráneo y estudiantes
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
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Monterrey and give guidelines for future research
that can be derived from this study with the purpo-
se of contributing to the real estate market. Con-
clusions. This article presents a method and a set
of tools that allow us to analyze the evolution of
different indicators -here exposed- and show the
behavior of the real estate market of apartments in
downtown Monterrey in a period of time that goes
from 2018 to 2022. This can be applied for other
indicators, variables and in other study contexts.
Contribution / originality. The analysis of the real
estate market in the Monterrey Metropolitan Area,
as well as the factors that contribute to the desirabi-
lity of vertical housing and elements that determine
its potential commercial value.
Keywords: Real estate market, apartments, desira-
bility, redensification, real estate projection.
JEL codes: R31, R32, R21
Introducción
La Zona Metropolitana de Monte-
rrey (ZMM) es actualmente el territo-
rio urbano más grande del norte del
país y la segunda mancha urbana en
la república mexicana. Además de su
cercanía con la frontera norte, estas
características han dotado de cierto
desarrollo y deseabilidad a la zona,
lo que ha provocado un crecimiento
poco ordenado de la mancha urbana.
A su vez, este crecimiento ha compli-
cado el acercamiento de servicios de
calidad para la población del munici-
pio de Monterrey (MTY) limitando su
extensión territorial por los munici-
pios aledaños. La respuesta ante estas
singularidades ha sido la apuesta por
la redensificación del centro de Mon-
terrey, con el programa de la zona de
Desarrollo Orientado al Transporte
(DOT), que permite el crecimiento en
vertical dentro del municipio. Esta es-
trategia gubernamental ha permitido
que algunos predios dentro de los pri-
meros cuadros de la ciudad, puedan
incrementar su densidad en un 100%
y liberar sus coeficientes de ocupación
y uso de suelo (Equipar, 2020), ocasio-
nando una revalorización de este úl-
timo. Asimismo, se ha producido una
modificación en el mercado de bienes
raíces por la generación de una ofer-
ta limitada con mucha demanda (Váz-
quez, 2023).
De forma particular, el sector inmobi-
liario en la ZMM representa un gran
atractivo comercial para los desarro-
lladores debido al alto potencial en
densidad poblacional, el cual ha au-
mentado por las nuevas familias, per-
sonas de origen foráneo y estudiantes
5ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
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estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
que arriban a la ciudad en busca de
una mejor calidad de vida. Esto ha
ocurrido gracias a que Monterrey
muestra una tendencia que va al alza,
ya que la entidad reporta su produc-
to interno bruto (PIB) per cápita 75%
superior al de la media nacional. De
acuerdo con información proporcio-
nada por el Internacional de Inversio-
nes (IDEI) para el Financiero, el índice
de verticalización en la ciudad es su-
perior al 40%, cuando hace diez años
era casi del 20% (Rivera y Coronado,
2020); esto es producto de que los
habitantes quieren estar más cerca
de donde desarrollan su día a día y,
ante ello, el tema de la ubicación es
uno de los valores agregados más
importantes que ofrecen los diversos
complejos verticales que están siendo
construidos (Molet, 2018).
El presente artículo tiene como obje-
tivo determinar qué factores han ori-
ginado la revalorización de la vivienda
vertical en el municipio de Monterrey,
México, y analizar el costo de desea-
bilidad de este tipo de vivienda frente
a otras ofertas del mercado. Este ob-
jetivo tiene la finalidad de aportar una
respuesta preliminar a la pregunta
que rigió esta investigación: ¿Cómo se
ha modificado el mercado inmobilia-
rio en el centro del municipio de Mon-
terrey, México, debido al proyecto de
redensificación y sus consecuencias
para el panorama urbano?
Este cuestionamiento permite un
acercamiento a diversos aspectos
urbanos para determinar las ten-
dencias de crecimiento territorial y la
variabilidad de los costos del merca-
do, así como plantear un panorama
futuro del mercado inmobiliario de
condominios.
En función de lo anterior, se plantea la
siguiente hipótesis: el valor comercial
de la vivienda vertical dentro del mu-
nicipio de Monterrey está relacionado
con la integración social y deseabili-
dad de una vivienda cercana al centro
de trabajo, así como con las ventajas
de habitabilidad que este tipo de vi-
viendas presenta sobre las casas indi-
viduales. Esta cercanía y deseabilidad
ha permitido cambiar el escenario
urbano e introducir un producto al
mercado, desplazando a otros bienes
inmuebles por sus características.
El presente escrito se articula en cinco
apartados que abordan y profundizan
las teorías territoriales, económicas y
arquitectónicas en las que se basa
este estudio, por medio del marco
contextual, para continuar con los
materiales y métodos. Asimismo, se
realiza una investigación de merca-
do tanto histórica como actual, para
determinar a través de un modelo de
regresión lineal múltiple las variantes
que han afectado y modificado los
precios de los departamentos en un
periodo de cinco años y presentar un
panorama general y actualizado de
dicho mercado, a partir de los resul-
tados y de su análisis. Para finalizar,
se abordan los resultados desde una
discusión científica y se presenta una
serie de conclusiones que enriquece-
rán la contribución al campo.
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
que arriban a la ciudad en busca de
una mejor calidad de vida. Esto ha
ocurrido gracias a que Monterrey
muestra una tendencia que va al alza,
ya que la entidad reporta su produc-
to interno bruto (PIB) per cápita 75%
superior al de la media nacional. De
acuerdo con información proporcio-
nada por el Internacional de Inversio-
nes (IDEI) para el Financiero, el índice
de verticalización en la ciudad es su-
perior al 40%, cuando hace diez años
era casi del 20% (Rivera y Coronado,
2020); esto es producto de que los
habitantes quieren estar más cerca
de donde desarrollan su día a día y,
ante ello, el tema de la ubicación es
uno de los valores agregados más
importantes que ofrecen los diversos
complejos verticales que están siendo
construidos (Molet, 2018).
El presente artículo tiene como obje-
tivo determinar qué factores han ori-
ginado la revalorización de la vivienda
vertical en el municipio de Monterrey,
México, y analizar el costo de desea-
bilidad de este tipo de vivienda frente
a otras ofertas del mercado. Este ob-
jetivo tiene la finalidad de aportar una
respuesta preliminar a la pregunta
que rigió esta investigación: ¿Cómo se
ha modificado el mercado inmobilia-
rio en el centro del municipio de Mon-
terrey, México, debido al proyecto de
redensificación y sus consecuencias
para el panorama urbano?
Este cuestionamiento permite un
acercamiento a diversos aspectos
urbanos para determinar las ten-
dencias de crecimiento territorial y la
variabilidad de los costos del merca-
do, así como plantear un panorama
futuro del mercado inmobiliario de
condominios.
En función de lo anterior, se plantea la
siguiente hipótesis: el valor comercial
de la vivienda vertical dentro del mu-
nicipio de Monterrey está relacionado
con la integración social y deseabili-
dad de una vivienda cercana al centro
de trabajo, así como con las ventajas
de habitabilidad que este tipo de vi-
viendas presenta sobre las casas indi-
viduales. Esta cercanía y deseabilidad
ha permitido cambiar el escenario
urbano e introducir un producto al
mercado, desplazando a otros bienes
inmuebles por sus características.
El presente escrito se articula en cinco
apartados que abordan y profundizan
las teorías territoriales, económicas y
arquitectónicas en las que se basa
este estudio, por medio del marco
contextual, para continuar con los
materiales y métodos. Asimismo, se
realiza una investigación de merca-
do tanto histórica como actual, para
determinar a través de un modelo de
regresión lineal múltiple las variantes
que han afectado y modificado los
precios de los departamentos en un
periodo de cinco años y presentar un
panorama general y actualizado de
dicho mercado, a partir de los resul-
tados y de su análisis. Para finalizar,
se abordan los resultados desde una
discusión científica y se presenta una
serie de conclusiones que enriquece-
rán la contribución al campo.
ISSN 2346- 3910 on line Revista GEON
(Gestión, Organizaciones y Negocios)6
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
CONTEXTO TEÓRICO.
Toda ciudad tiende a crecer desde el
centro, donde se origina, hacia zonas
en expansión, formando perímetros
más amplios sobre la mancha urba-
na. Este modelo de crecimiento –tam-
bién llamado concéntrico– determina
la importancia del Central Business Dis-
trict (CBD) y el uso del suelo respecto
a la distancia con el centro. En este
sentido, Burgess (1929) identifica
cinco áreas que permiten el funcio-
namiento a la ciudad: CBD, área de
transición, área de viviendas de tra-
bajadores, área residencial y área de
suburbios o periferias.
Murphy (1971) destaca que el CBD
del principal centro urbano de una
zona tendrá las cualidades de: centra-
lidad, edificios altos, tráfico vehicular
y peatonal intenso, valor del suelo e
impuestos elevados, así como capa-
cidad para atraer negocios de una
zona amplia y de la periferia. Este
esquema de crecimiento permite la
descentralización de la ciudad con el
fin de prestar servicios con equidad,
disponibilidad, acceso y calidad a la
población en general (Di Gropello y
Cominetti, 1998).
La descentralización, retomada como
política pública, abre espacios para
que sociedad y gobierno establez-
can relaciones y tomen decisiones
conjuntas en busca de un objetivo
común, donde es fundamental la
participación y colaboración de los
actores involucrados para llevar a la
práctica los planes, programas y pro-
yectos destinados a la mejora en la
calidad de vida de la población (Jara-
millo, 2010). Sin embargo, el proceso
de expansión urbano puede generar
un sistema de conglomeración de
ciudades que produzca un sistema
flexible de distintos centros urbanos
(Harris y Ullman, 1945), permitien-
do, de esta forma, un crecimiento en
conjunto de los subcentros o Multiple
Nuclei Concept con respecto a la ciu-
dad, y proporcionando un panorama
económico viable para el desarrollo
de la zona.
No obstante, cuando estos sistemas
pierden el equilibrio y los municipios
alcanzan su límite territorial, se debe
optar por diferentes estrategias urba-
nas para no perjudicar la calidad de
vida de sus ciudadanos y permitir el
dote de servicios de calidad a toda la
población. Para el caso del municipio
de Monterrey, se plantea una estra-
tegia de gentrificación basada en el
transporte colectivo de la zona centro
de la ciudad, debido a que la mancha
urbana ha evolucionado, desplazan-
do a grupos sociales de bajo ingreso
a causa de la revalorización del suelo
que la zona ha sufrido.
Lo anterior, aunado a las condicio-
nes de oferta y demanda, así como
a los incentivos de políticas públicas
que promueven cambios en el uso
de suelo, ha provocado que los nue-
vos usuarios de mayor ingreso estén
acompañados por la mejora y res-
tauración del entorno por medio de
un mayor retorno de una inversión
de capital privado (Clark, 2005). Con
la finalidad de fomentar la inversión
en materia inmobiliaria del centro de
Monterrey, las dependencias guber-
namentales han realizado modifica-
(Gestión, Organizaciones y Negocios)6
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
CONTEXTO TEÓRICO.
Toda ciudad tiende a crecer desde el
centro, donde se origina, hacia zonas
en expansión, formando perímetros
más amplios sobre la mancha urba-
na. Este modelo de crecimiento –tam-
bién llamado concéntrico– determina
la importancia del Central Business Dis-
trict (CBD) y el uso del suelo respecto
a la distancia con el centro. En este
sentido, Burgess (1929) identifica
cinco áreas que permiten el funcio-
namiento a la ciudad: CBD, área de
transición, área de viviendas de tra-
bajadores, área residencial y área de
suburbios o periferias.
Murphy (1971) destaca que el CBD
del principal centro urbano de una
zona tendrá las cualidades de: centra-
lidad, edificios altos, tráfico vehicular
y peatonal intenso, valor del suelo e
impuestos elevados, así como capa-
cidad para atraer negocios de una
zona amplia y de la periferia. Este
esquema de crecimiento permite la
descentralización de la ciudad con el
fin de prestar servicios con equidad,
disponibilidad, acceso y calidad a la
población en general (Di Gropello y
Cominetti, 1998).
La descentralización, retomada como
política pública, abre espacios para
que sociedad y gobierno establez-
can relaciones y tomen decisiones
conjuntas en busca de un objetivo
común, donde es fundamental la
participación y colaboración de los
actores involucrados para llevar a la
práctica los planes, programas y pro-
yectos destinados a la mejora en la
calidad de vida de la población (Jara-
millo, 2010). Sin embargo, el proceso
de expansión urbano puede generar
un sistema de conglomeración de
ciudades que produzca un sistema
flexible de distintos centros urbanos
(Harris y Ullman, 1945), permitien-
do, de esta forma, un crecimiento en
conjunto de los subcentros o Multiple
Nuclei Concept con respecto a la ciu-
dad, y proporcionando un panorama
económico viable para el desarrollo
de la zona.
No obstante, cuando estos sistemas
pierden el equilibrio y los municipios
alcanzan su límite territorial, se debe
optar por diferentes estrategias urba-
nas para no perjudicar la calidad de
vida de sus ciudadanos y permitir el
dote de servicios de calidad a toda la
población. Para el caso del municipio
de Monterrey, se plantea una estra-
tegia de gentrificación basada en el
transporte colectivo de la zona centro
de la ciudad, debido a que la mancha
urbana ha evolucionado, desplazan-
do a grupos sociales de bajo ingreso
a causa de la revalorización del suelo
que la zona ha sufrido.
Lo anterior, aunado a las condicio-
nes de oferta y demanda, así como
a los incentivos de políticas públicas
que promueven cambios en el uso
de suelo, ha provocado que los nue-
vos usuarios de mayor ingreso estén
acompañados por la mejora y res-
tauración del entorno por medio de
un mayor retorno de una inversión
de capital privado (Clark, 2005). Con
la finalidad de fomentar la inversión
en materia inmobiliaria del centro de
Monterrey, las dependencias guber-
namentales han realizado modifica-
7ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
ciones al Plan de Desarrollo Urbano
2013-2025 vigente, en las que el prin-
cipal atractivo son los predios ubica-
dos en zonas en Desarrollo Orientado
al Transporte (DOT) (Gobierno Muni-
cipal, 2014). Esto ha sido así para el
centro de la ciudad, aunque geográ-
ficamente podemos identificar las
zonas de San Jerónimo y Obispado,
en el surponiente de Monterrey, que
desde su concepción fueron plantea-
das como zonas residenciales y, en
las cuales, debido a su cercanía con el
municipio de San Pedro Garza García
(SPGG) y sus lineamientos territoria-
les, se han desarrollado una serie de
complejos verticales.
Retomando las teorías de Von Thü-
nen, quien destaca la ubicación como
fundamental para definir el costo y
revalorizar el suelo y las propiedades
(García, 1976), se identifica una franja
en el centro del municipio -delimitada
por la línea punteada en la siguiente
Figura- que permitiría el crecimiento
vertical de la ciudad (Figura1).
Figura 1. Área de estudio con crecimiento vertical en Monterrey
Fuente: elaboración propia.
MATERIALES Y MÉTODOS
La presente investigación se con-
dujo mediante diversas teorías que
enriquecieron el marco teórico; sin
embargo, como base general para el
proceso de análisis de datos, se reto-
man índices y teorías de forma parti-
cular, propuestas por autores que las
enriquecieron con estudios específi-
cos, entre los que destacan los reali-
zados por Fuentes (2004) y Goodman
(1977). Estos autores desarrollan ín-
dices de precios hedónicos a partir
de sus análisis en España y Estados
Unidos, los cuales permiten identifi-
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
ciones al Plan de Desarrollo Urbano
2013-2025 vigente, en las que el prin-
cipal atractivo son los predios ubica-
dos en zonas en Desarrollo Orientado
al Transporte (DOT) (Gobierno Muni-
cipal, 2014). Esto ha sido así para el
centro de la ciudad, aunque geográ-
ficamente podemos identificar las
zonas de San Jerónimo y Obispado,
en el surponiente de Monterrey, que
desde su concepción fueron plantea-
das como zonas residenciales y, en
las cuales, debido a su cercanía con el
municipio de San Pedro Garza García
(SPGG) y sus lineamientos territoria-
les, se han desarrollado una serie de
complejos verticales.
Retomando las teorías de Von Thü-
nen, quien destaca la ubicación como
fundamental para definir el costo y
revalorizar el suelo y las propiedades
(García, 1976), se identifica una franja
en el centro del municipio -delimitada
por la línea punteada en la siguiente
Figura- que permitiría el crecimiento
vertical de la ciudad (Figura1).
Figura 1. Área de estudio con crecimiento vertical en Monterrey
Fuente: elaboración propia.
MATERIALES Y MÉTODOS
La presente investigación se con-
dujo mediante diversas teorías que
enriquecieron el marco teórico; sin
embargo, como base general para el
proceso de análisis de datos, se reto-
man índices y teorías de forma parti-
cular, propuestas por autores que las
enriquecieron con estudios específi-
cos, entre los que destacan los reali-
zados por Fuentes (2004) y Goodman
(1977). Estos autores desarrollan ín-
dices de precios hedónicos a partir
de sus análisis en España y Estados
Unidos, los cuales permiten identifi-
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(Gestión, Organizaciones y Negocios)8
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dónica es una envolvente de distintas
funciones analizando diversas varia-
bles (Rosen, 1974).
Participantes
Se construye una base de datos de
los inmuebles verticales de las colo-
nias que presentan beneficios por la
zona DOT en el centro del municipio
de Monterrey (Figura 2), permitiendo
el análisis de las características tanto
de los departamentos como contex-
tuales, y partiendo de un periodo de
tiempo de cinco años, que comienza
en 2018 y culmina en 2022. Dicho
análisis tiene la finalidad de determi-
nar las tendencias que han marcado
al mercado inmobiliario y brindar un
acercamiento a los precios de estos
inmuebles de nivel residencial.
car tendencias de diversos mercados
y homologar las características de los
sujetos de estudio.
Por su parte, Moreno y Alvarado
(2011), López (2006) y Zorrilla (1983)
contribuyen a definir el valor de los
inmuebles y precisan el vínculo en-
tre precio de la vivienda, localiza-
ción, así como atributos urbanos y
sociales dentro de la ZMM, por me-
dio de la metodología de los precios
hedónicos.
Para complementar los fundamentos
del mercado inmobiliario, se aborda
la teoría general de las funciones de
oferta y demanda de bienes comple-
jos multiatributo, en la que el valor
de un bien es percibido en distintos
niveles por varios consumidores po-
tenciales, por lo que la ecuación he-
Figura 2. Área de estudio con crecimiento vertical Zona DOT
Fuente: elaboración propia con datos del Plan de Desarrollo Municipal.
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dónica es una envolvente de distintas
funciones analizando diversas varia-
bles (Rosen, 1974).
Participantes
Se construye una base de datos de
los inmuebles verticales de las colo-
nias que presentan beneficios por la
zona DOT en el centro del municipio
de Monterrey (Figura 2), permitiendo
el análisis de las características tanto
de los departamentos como contex-
tuales, y partiendo de un periodo de
tiempo de cinco años, que comienza
en 2018 y culmina en 2022. Dicho
análisis tiene la finalidad de determi-
nar las tendencias que han marcado
al mercado inmobiliario y brindar un
acercamiento a los precios de estos
inmuebles de nivel residencial.
car tendencias de diversos mercados
y homologar las características de los
sujetos de estudio.
Por su parte, Moreno y Alvarado
(2011), López (2006) y Zorrilla (1983)
contribuyen a definir el valor de los
inmuebles y precisan el vínculo en-
tre precio de la vivienda, localiza-
ción, así como atributos urbanos y
sociales dentro de la ZMM, por me-
dio de la metodología de los precios
hedónicos.
Para complementar los fundamentos
del mercado inmobiliario, se aborda
la teoría general de las funciones de
oferta y demanda de bienes comple-
jos multiatributo, en la que el valor
de un bien es percibido en distintos
niveles por varios consumidores po-
tenciales, por lo que la ecuación he-
Figura 2. Área de estudio con crecimiento vertical Zona DOT
Fuente: elaboración propia con datos del Plan de Desarrollo Municipal.
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Se analizaron 5193 inmuebles en
procesos de compra-venta, locali-
zados a lo largo de 41 complejos de
departamentos que comenzaron ac-
tividad comercial previo a 2018 o que
ya se encontraban en el mercado en
ese año, así como los que posterior-
mente se fueron agregando a la com-
petencia inmobiliaria del centro de la
ciudad hasta el cuarto trimestre del
2022. En la Figura 3 se puede identifi-
car, a partir de un código de colores,
el periodo de tiempo en que estos
complejos se integraron al mercado
inmobiliario y su cercanía con respec-
to al CBD del municipio de Monterrey
(distancia en kilómetros, indicada
con números en el mapa). Para esto
se consideró a la estación del metro
General Ignacio Zaragoza, debido a
su ubicación dentro de la Macroplaza
–un punto relevante para la ciudad–,
su proximidad a los corporativos y
comercios de la zona y la importan-
te accesibilidad que este medio de
transporte ofrece a los habitantes de
la ZMM. También se puede hacer una
identificación del universo presente
en el mercado conformado por todos
los departamentos dentro de estos
complejos (7805).
La muestra que se analizó representa
un 67% del total de sujetos posibles
a estudiar, de los cuales se observa-
ron las variables propias del inmue-
ble (departamento), inmediatas de
condominio (como las amenidades)
y contextuales en cuanto a ubicación
con respecto a dos puntos de rele-
vancia (considerados CBD): el centro
de Monterrey y el distrito de oficinas
identificado en SPGG.
Figura 3. Geolocalización de los complejos analizados
Fuente: elaboración propia.
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Se analizaron 5193 inmuebles en
procesos de compra-venta, locali-
zados a lo largo de 41 complejos de
departamentos que comenzaron ac-
tividad comercial previo a 2018 o que
ya se encontraban en el mercado en
ese año, así como los que posterior-
mente se fueron agregando a la com-
petencia inmobiliaria del centro de la
ciudad hasta el cuarto trimestre del
2022. En la Figura 3 se puede identifi-
car, a partir de un código de colores,
el periodo de tiempo en que estos
complejos se integraron al mercado
inmobiliario y su cercanía con respec-
to al CBD del municipio de Monterrey
(distancia en kilómetros, indicada
con números en el mapa). Para esto
se consideró a la estación del metro
General Ignacio Zaragoza, debido a
su ubicación dentro de la Macroplaza
–un punto relevante para la ciudad–,
su proximidad a los corporativos y
comercios de la zona y la importan-
te accesibilidad que este medio de
transporte ofrece a los habitantes de
la ZMM. También se puede hacer una
identificación del universo presente
en el mercado conformado por todos
los departamentos dentro de estos
complejos (7805).
La muestra que se analizó representa
un 67% del total de sujetos posibles
a estudiar, de los cuales se observa-
ron las variables propias del inmue-
ble (departamento), inmediatas de
condominio (como las amenidades)
y contextuales en cuanto a ubicación
con respecto a dos puntos de rele-
vancia (considerados CBD): el centro
de Monterrey y el distrito de oficinas
identificado en SPGG.
Figura 3. Geolocalización de los complejos analizados
Fuente: elaboración propia.
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(Gestión, Organizaciones y Negocios)10
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En la Tabla 1 se pueden observar las variables que fueron analizadas con apego
a la metodología de precios hedónicos de vivienda. Adicionalmente, se agrega
la variable de tiempo como una base de análisis en el proceso de regresión,
retomada de índices generados por Rey et al. (2021), y se realiza un análisis de
estimación de ventas de departamentos compuesto por variables que confor-
man un mercado inmobiliario en competencia y crecimiento.
Tabla 1. Variables de estudio
Características de ubicación
Variable Descripción Tipo de variable
Tipo de vialidad
Sobre qué vialidad se
encuentra el acceso al
complejo (1= corredor de
alto impacto, 2= avenida,
3= calle)
Politómica
Distancia CBD MTY
Distancia en kilómetros
desde el inmueble hasta el
CBD de Monterrey
Continua
Distancia CBD SPGG
Distancia en kilómetros
desde el inmueble hasta el
CBD de San Pedro Garza
García
Continua
Características propias del complejo y amenidades
Departamentos
Oferta de modelos de
departamento por com-
plejo.
Discreta
Unidades totales Oferta total de departa-
mentos del complejo. Discreta
m2 promedio por departa-
mento
Área promedio de depar-
tamentos en el complejo
en m2
Continua
Roof Garden Si el complejo cuenta con
Roof Garden (1=sí, 0= no) Dicotómica
Alberca Si el complejo cuenta con
alberca (1= sí, 0=no) Dicotómica
Lavandería Si el complejo cuenta con
lavandería (1= sí, 0= no) Dicotómica
Coworking Si el complejo cuenta con
coworking (1= sí, 0= no) Dicotómica
Salón de usos múltiples
Si el complejo cuenta con
salón de usos múltiples (1=
sí, 0= no)
Dicotómica
Gimnasio Si el complejo cuenta con
gimnasio (1= sí, 0= no) Dicotómica
Características propias del inmueble
Recámaras Número de recámaras que
posee el inmueble Discreta
(Gestión, Organizaciones y Negocios)10
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En la Tabla 1 se pueden observar las variables que fueron analizadas con apego
a la metodología de precios hedónicos de vivienda. Adicionalmente, se agrega
la variable de tiempo como una base de análisis en el proceso de regresión,
retomada de índices generados por Rey et al. (2021), y se realiza un análisis de
estimación de ventas de departamentos compuesto por variables que confor-
man un mercado inmobiliario en competencia y crecimiento.
Tabla 1. Variables de estudio
Características de ubicación
Variable Descripción Tipo de variable
Tipo de vialidad
Sobre qué vialidad se
encuentra el acceso al
complejo (1= corredor de
alto impacto, 2= avenida,
3= calle)
Politómica
Distancia CBD MTY
Distancia en kilómetros
desde el inmueble hasta el
CBD de Monterrey
Continua
Distancia CBD SPGG
Distancia en kilómetros
desde el inmueble hasta el
CBD de San Pedro Garza
García
Continua
Características propias del complejo y amenidades
Departamentos
Oferta de modelos de
departamento por com-
plejo.
Discreta
Unidades totales Oferta total de departa-
mentos del complejo. Discreta
m2 promedio por departa-
mento
Área promedio de depar-
tamentos en el complejo
en m2
Continua
Roof Garden Si el complejo cuenta con
Roof Garden (1=sí, 0= no) Dicotómica
Alberca Si el complejo cuenta con
alberca (1= sí, 0=no) Dicotómica
Lavandería Si el complejo cuenta con
lavandería (1= sí, 0= no) Dicotómica
Coworking Si el complejo cuenta con
coworking (1= sí, 0= no) Dicotómica
Salón de usos múltiples
Si el complejo cuenta con
salón de usos múltiples (1=
sí, 0= no)
Dicotómica
Gimnasio Si el complejo cuenta con
gimnasio (1= sí, 0= no) Dicotómica
Características propias del inmueble
Recámaras Número de recámaras que
posee el inmueble Discreta
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Baños Número de baños que
posee el inmueble Continua
Cocheras
El departamento cuenta
con cajones de estaciona-
miento (1,2)
Dicotómica
Acabados
Si el departamento se
entrega con acabados (1=
sí, 0= no)
Dicotómica
Variables de serie de tiempo
Periodo de tiempo
Periodo de tiempo en el
que se llevó a cabo el pro-
ceso de compra-venta del
inmueble (compuesto por
un año y un cuatrimestre)
Continua
Meses en el mercado
Cuánto tiempo tiene el
inmueble en el mercado
considerando la preventa
Discreta
Costo por m2*
Valor comercial por m2 del
inmueble por conjunto en
el mercado
Continua
Ocupación
Ocupación de departa-
mentos por complejo en
cada periodo de tiempo
Continua
Departamentos vendidos
Venta de departamen-
tos por complejo en cada
periodo de tiempo
Discreta
*Variable cuyos valores se pretenden explicar mediante el resto de las variables.
Fuente: elaboración propia.
RESULTADOS
A partir de los datos recabados en el estudio, se identifican una serie de si-
tuaciones que dotan de características particulares al mercado inmobiliario,
las cuales se describen a continuación mediante medidas de tendencia central
(Tabla 2).
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
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Baños Número de baños que
posee el inmueble Continua
Cocheras
El departamento cuenta
con cajones de estaciona-
miento (1,2)
Dicotómica
Acabados
Si el departamento se
entrega con acabados (1=
sí, 0= no)
Dicotómica
Variables de serie de tiempo
Periodo de tiempo
Periodo de tiempo en el
que se llevó a cabo el pro-
ceso de compra-venta del
inmueble (compuesto por
un año y un cuatrimestre)
Continua
Meses en el mercado
Cuánto tiempo tiene el
inmueble en el mercado
considerando la preventa
Discreta
Costo por m2*
Valor comercial por m2 del
inmueble por conjunto en
el mercado
Continua
Ocupación
Ocupación de departa-
mentos por complejo en
cada periodo de tiempo
Continua
Departamentos vendidos
Venta de departamen-
tos por complejo en cada
periodo de tiempo
Discreta
*Variable cuyos valores se pretenden explicar mediante el resto de las variables.
Fuente: elaboración propia.
RESULTADOS
A partir de los datos recabados en el estudio, se identifican una serie de si-
tuaciones que dotan de características particulares al mercado inmobiliario,
las cuales se describen a continuación mediante medidas de tendencia central
(Tabla 2).
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(Gestión, Organizaciones y Negocios)12
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Tabla 2. Medidas de tendencia central de las variables analizadas
Variable Mínimo Máximo Media Desv. estándar
Distancia CBD MTY 0.30 3.99 1.84 1.096
Distancia CBD SPGG 2.45 6.22 4.15 1.055
Departamentos vendidos
por periodo 0 100 8.77 13.141
m2 promedio por
departamento 50.00 208.50 81.99 30.565
m2 mínimo de
departamento por
complejo
27.00 101.00 57.68 20.223
m2 máximo de
departamento por
complejo
63.00 331.00 106.30 50.404
Costo promedio por m2 21,577.00 82,521.65 46,237.94 11,123.120
Meses en el mercado 1 113 31.04 23.549
Fuente: elaboración propia.
A continuación, se aborda una des-
cripción de las variables presenta-
das en la Tabla 2 con la finalidad de
contextualizar las características del
mercado. En cuanto a la ubicación
como uno de los elementos de mayor
impacto, resalta que el 63.41% (26
torres) de los complejos analizados
se encuentra dentro de un radio de
1.84 km (distancia promedio de los
complejos analizados) con respecto
al CBD de Monterrey, como se iden-
tifica en la Figura 4. Dentro de este
diámetro se contabilizaron 5013 de-
partamentos, representando un total
de 64.23% de la oferta y un porcen-
taje de inmuebles vendidos para fi-
nales del último trimestre de 2022 de
61.47% del total de ventas de depar-
tamentos registradas en la zona DOT.
Figura 4. Radio de alcance de distancia promedio
Fuente: elaboración propia.
(Gestión, Organizaciones y Negocios)12
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Tabla 2. Medidas de tendencia central de las variables analizadas
Variable Mínimo Máximo Media Desv. estándar
Distancia CBD MTY 0.30 3.99 1.84 1.096
Distancia CBD SPGG 2.45 6.22 4.15 1.055
Departamentos vendidos
por periodo 0 100 8.77 13.141
m2 promedio por
departamento 50.00 208.50 81.99 30.565
m2 mínimo de
departamento por
complejo
27.00 101.00 57.68 20.223
m2 máximo de
departamento por
complejo
63.00 331.00 106.30 50.404
Costo promedio por m2 21,577.00 82,521.65 46,237.94 11,123.120
Meses en el mercado 1 113 31.04 23.549
Fuente: elaboración propia.
A continuación, se aborda una des-
cripción de las variables presenta-
das en la Tabla 2 con la finalidad de
contextualizar las características del
mercado. En cuanto a la ubicación
como uno de los elementos de mayor
impacto, resalta que el 63.41% (26
torres) de los complejos analizados
se encuentra dentro de un radio de
1.84 km (distancia promedio de los
complejos analizados) con respecto
al CBD de Monterrey, como se iden-
tifica en la Figura 4. Dentro de este
diámetro se contabilizaron 5013 de-
partamentos, representando un total
de 64.23% de la oferta y un porcen-
taje de inmuebles vendidos para fi-
nales del último trimestre de 2022 de
61.47% del total de ventas de depar-
tamentos registradas en la zona DOT.
Figura 4. Radio de alcance de distancia promedio
Fuente: elaboración propia.
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(
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Por otra parte, se analizó la distancia
al CBD de SPGG con una distancia
promedio de 4.15 km, por lo que, a
pesar de ser un tema importante a
nivel de la ZMM, no es un elemento
decisivo para el proceso de adquisi-
ción de un inmueble. Para concluir
con las variables relacionadas con la
ubicación, se ha identificado que la
mayoría de los complejos posee ac-
ceso directo en alguna calle moda de
las colonias dentro de la zona DOT
(Figura 5).
Figura 5. Tipo de vialidad por ubicación del com-
plejo
Fuente: elaboración propia.
Otro acercamiento que se realizó
hace referencia a los metros cuadra-
dos (m2) de cada departamento, con
el objetivo de homologar e identificar
los parámetros mínimos y máximos
y las características constructivas de
los inmuebles.
También, se puede observar que
en el mercado de departamentos la
oferta oscila en un rango que va des-
de 27 hasta 331 m2 por inmueble,
donde la medida que marca la mayor
tendencia es 100 m2 y, en promedio,
los departamentos en la zona poseen
79.93 m2 de espacio habitable, sin
incluir los regímenes de condominio
ni indivisos del complejo. Además,
dentro de los conjuntos se presenta
una oferta de diversos modelos que
va desde dos hasta 17 de ellos en al-
gunos casos, pero la tendencia para
los desarrolladores se presenta entre
seis y cuatro modelos (media y moda,
respectivamente).
En cuanto a las particularidades de los
inmuebles, cabe resaltar la tendencia
por reducir los espacios como conse-
cuencia de las demandas comerciales;
de esta forma, los estacionamientos
son limitados a uno por unidad ren-
table en el 90% de los casos. Otro
espacio que se ha adecuado a las ne-
cesidades son las recámaras, ya que a
pesar de que en promedio los depar-
tamentos tienen dos, la mayoría del
mercado solo cuenta con una habita-
ción. Por su parte, existe un prome-
dio de dos baños en los inmuebles,
que, según la demanda, se ha indica-
do como la tendencia para satisfacer
las necesidades de los compradores.
Para concluir con las características
internas de los departamentos, otra
característica importante identificada
es que un 78% de estos se entrega
con un avance hasta terminado tipo
C (pintura en muros, pisos, sanitarios,
lavabos, llaves mezcladoras en las re-
gaderas y puertas interiores).
En cuanto a los aspectos del comple-
jo, se reconoce que las amenidades
son un factor que incrementa la plus-
valía del inmueble (debido al régimen
de condominio) y permite al habitan-
te un esparcimiento social en la inme-
diatez de su hogar; por este motivo,
los complejos comparten la mayoría
de las amenidades en su inventario
(Figura 6).
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
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Por otra parte, se analizó la distancia
al CBD de SPGG con una distancia
promedio de 4.15 km, por lo que, a
pesar de ser un tema importante a
nivel de la ZMM, no es un elemento
decisivo para el proceso de adquisi-
ción de un inmueble. Para concluir
con las variables relacionadas con la
ubicación, se ha identificado que la
mayoría de los complejos posee ac-
ceso directo en alguna calle moda de
las colonias dentro de la zona DOT
(Figura 5).
Figura 5. Tipo de vialidad por ubicación del com-
plejo
Fuente: elaboración propia.
Otro acercamiento que se realizó
hace referencia a los metros cuadra-
dos (m2) de cada departamento, con
el objetivo de homologar e identificar
los parámetros mínimos y máximos
y las características constructivas de
los inmuebles.
También, se puede observar que
en el mercado de departamentos la
oferta oscila en un rango que va des-
de 27 hasta 331 m2 por inmueble,
donde la medida que marca la mayor
tendencia es 100 m2 y, en promedio,
los departamentos en la zona poseen
79.93 m2 de espacio habitable, sin
incluir los regímenes de condominio
ni indivisos del complejo. Además,
dentro de los conjuntos se presenta
una oferta de diversos modelos que
va desde dos hasta 17 de ellos en al-
gunos casos, pero la tendencia para
los desarrolladores se presenta entre
seis y cuatro modelos (media y moda,
respectivamente).
En cuanto a las particularidades de los
inmuebles, cabe resaltar la tendencia
por reducir los espacios como conse-
cuencia de las demandas comerciales;
de esta forma, los estacionamientos
son limitados a uno por unidad ren-
table en el 90% de los casos. Otro
espacio que se ha adecuado a las ne-
cesidades son las recámaras, ya que a
pesar de que en promedio los depar-
tamentos tienen dos, la mayoría del
mercado solo cuenta con una habita-
ción. Por su parte, existe un prome-
dio de dos baños en los inmuebles,
que, según la demanda, se ha indica-
do como la tendencia para satisfacer
las necesidades de los compradores.
Para concluir con las características
internas de los departamentos, otra
característica importante identificada
es que un 78% de estos se entrega
con un avance hasta terminado tipo
C (pintura en muros, pisos, sanitarios,
lavabos, llaves mezcladoras en las re-
gaderas y puertas interiores).
En cuanto a los aspectos del comple-
jo, se reconoce que las amenidades
son un factor que incrementa la plus-
valía del inmueble (debido al régimen
de condominio) y permite al habitan-
te un esparcimiento social en la inme-
diatez de su hogar; por este motivo,
los complejos comparten la mayoría
de las amenidades en su inventario
(Figura 6).
ISSN 2346- 3910 on line Revista GEON
(Gestión, Organizaciones y Negocios)14
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
Figura 6. Amenidades en los complejos
Fuente: elaboración propia.
El análisis de costos de los departa-
mentos estuvo conducido mediante
varios procedimientos. De manera
inmediata, se analizaron los costos y
su varianza en los periodos trimestra-
les de los cinco años que comprende
este estudio (Figura 7). De tal forma
que se obtuvieron los siguientes re-
sultados de tendencia, que permiten
entender la desviación estándar de
esta variable y su comportamiento.
Figura 7. Precios promedio por periodo
* Incremento calculado con respecto al primer periodo del año anterior.
Fuente: elaboración propia.
Respecto a los costos del inicio del pe-
riodo de análisis en comparación con
los del último trimestre de 2022, se
observa un incremento total por me-
tro cuadrado de $18,400.37 (diecio-
cho mil cuatrocientos pesos y treinta
y siete centavos), lo que representa
un aumento del 54% del costo inicial.
Por su parte, el panorama de ventas
no disminuyó a pesar de la pande-
mia de COVID-19; por el contrario, la
absorción durante este periodo se
activó y el proceso no mostró algún
descenso una vez concluida la contin-
gencia, como se puede observar en la
Figura 8.
(Gestión, Organizaciones y Negocios)14
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
Figura 6. Amenidades en los complejos
Fuente: elaboración propia.
El análisis de costos de los departa-
mentos estuvo conducido mediante
varios procedimientos. De manera
inmediata, se analizaron los costos y
su varianza en los periodos trimestra-
les de los cinco años que comprende
este estudio (Figura 7). De tal forma
que se obtuvieron los siguientes re-
sultados de tendencia, que permiten
entender la desviación estándar de
esta variable y su comportamiento.
Figura 7. Precios promedio por periodo
* Incremento calculado con respecto al primer periodo del año anterior.
Fuente: elaboración propia.
Respecto a los costos del inicio del pe-
riodo de análisis en comparación con
los del último trimestre de 2022, se
observa un incremento total por me-
tro cuadrado de $18,400.37 (diecio-
cho mil cuatrocientos pesos y treinta
y siete centavos), lo que representa
un aumento del 54% del costo inicial.
Por su parte, el panorama de ventas
no disminuyó a pesar de la pande-
mia de COVID-19; por el contrario, la
absorción durante este periodo se
activó y el proceso no mostró algún
descenso una vez concluida la contin-
gencia, como se puede observar en la
Figura 8.
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(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Con la finalidad de determinar los
elementos que tienen mayor influen-
cia en el comportamiento del merca-
do de departamentos del centro de
Monterrey, se realizó un análisis de
regresión lineal múltiple, tanto de ma-
nera general como particular, de las
variables debidamente categorizadas
por características compartidas entre
sí (Tabla 3). Esto permite identificar
la importancia de cada variable inde-
pendiente dentro de la variable de-
pendiente estudiada (costo por m2),
por medio del modelo representado
en la ecuación 1 (Rebelo, 2009).
Ecuación 1. Representación del modelo de
regresión lineal múltiple
Y= β0 + β1X1i + β2X1i +…+ βnXni + ei
Donde:
β0: el valor de la variable Y (costo promedio por
m2) cuando todos los predictores son 0.
βi: el efecto promedio del incremento de una
unidad de la variable Xi (ver Tabla 3) sobre la
variable Y.
ei: residuo entre el valor observado y estimado
del modelo.
Figura 8. Ventas de departamentos por periodo
Fuente: elaboración propia.
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
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Con la finalidad de determinar los
elementos que tienen mayor influen-
cia en el comportamiento del merca-
do de departamentos del centro de
Monterrey, se realizó un análisis de
regresión lineal múltiple, tanto de ma-
nera general como particular, de las
variables debidamente categorizadas
por características compartidas entre
sí (Tabla 3). Esto permite identificar
la importancia de cada variable inde-
pendiente dentro de la variable de-
pendiente estudiada (costo por m2),
por medio del modelo representado
en la ecuación 1 (Rebelo, 2009).
Ecuación 1. Representación del modelo de
regresión lineal múltiple
Y= β0 + β1X1i + β2X1i +…+ βnXni + ei
Donde:
β0: el valor de la variable Y (costo promedio por
m2) cuando todos los predictores son 0.
βi: el efecto promedio del incremento de una
unidad de la variable Xi (ver Tabla 3) sobre la
variable Y.
ei: residuo entre el valor observado y estimado
del modelo.
Figura 8. Ventas de departamentos por periodo
Fuente: elaboración propia.
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(Gestión, Organizaciones y Negocios)16
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Tabla 3. Estimaciones de la regresión lineal múltiple
Variable Modelo 1 Modelo 2 Modelo 3 Modelo 4 Modelo 5
R2 0.089 0.424 0.202 0.356 0.715
Tipo de vialidad -0.029** 0.042**
(620.111) (484.764)
Distancia CBD MTY -0.329 -0.393
(508.054) (423.613)
Distancia CBD
SPGG -0.283 -0.230
(528.617) (545.197)
Modelos de depar-
tamentos 0.133 0.032**
(129.344) (127.527)
Unidades totales
del complejo 0.742 0.850
(65.616) (4.899)
m2 promedio 0.126 0.260
(45.998) (14.809)
Alberca 0.090* -0.122
(2016.022) (950.790)
Coworking -0.117 -0.100
(-3034.969) (1250.296)
Salón de usos múl-
tiples -0.245 -0.288
(-11698.377) (1610.911)
Gimnasio -0.212 -0.279
(-5504.481) (1388.310)
Lavandería -0.221 -0.075*
(-15718.912) (2067.301)
N.° mínimo de recá-
maras -0.399 -0.094*
(1572.338) (1428.603)
N.° máximo de
recámaras -0.112 0.146
(1020.713) (922.736)
N.° mínimo de
baños 0.211 -0.087*
(1628.299) (1351.206)
N.° máximo de
baños 0.205 0.029*
(1329.313) (913.870)
Cocheras 0.095* 0.116
(3108.952) (1864.047)
(Gestión, Organizaciones y Negocios)16
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Tabla 3. Estimaciones de la regresión lineal múltiple
Variable Modelo 1 Modelo 2 Modelo 3 Modelo 4 Modelo 5
R2 0.089 0.424 0.202 0.356 0.715
Tipo de vialidad -0.029** 0.042**
(620.111) (484.764)
Distancia CBD MTY -0.329 -0.393
(508.054) (423.613)
Distancia CBD
SPGG -0.283 -0.230
(528.617) (545.197)
Modelos de depar-
tamentos 0.133 0.032**
(129.344) (127.527)
Unidades totales
del complejo 0.742 0.850
(65.616) (4.899)
m2 promedio 0.126 0.260
(45.998) (14.809)
Alberca 0.090* -0.122
(2016.022) (950.790)
Coworking -0.117 -0.100
(-3034.969) (1250.296)
Salón de usos múl-
tiples -0.245 -0.288
(-11698.377) (1610.911)
Gimnasio -0.212 -0.279
(-5504.481) (1388.310)
Lavandería -0.221 -0.075*
(-15718.912) (2067.301)
N.° mínimo de recá-
maras -0.399 -0.094*
(1572.338) (1428.603)
N.° máximo de
recámaras -0.112 0.146
(1020.713) (922.736)
N.° mínimo de
baños 0.211 -0.087*
(1628.299) (1351.206)
N.° máximo de
baños 0.205 0.029*
(1329.313) (913.870)
Cocheras 0.095* 0.116
(3108.952) (1864.047)
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G
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Variable Modelo 1 Modelo 2 Modelo 3 Modelo 4 Modelo 5
R2 0.089 0.424 0.202 0.356 0.715
Acabados 0.219 -0.224
(3383.593) (595.991)
Periodo de tiempo 0.470 0.464
(77.420) (59.824)
Meses en el mer-
cado 0.065* 0.042**
(25.361) (22.991)
Ocupación -0.317 -0.339
(17.758) (15.659)
Departamen-
tos vendidos por
periodo
0.189 -0.030**
(33.490) (26.166)
Error estándar entre paréntesis
*** p<0.01, ** p <0.05, * p<0.1
Fuente: elaboración propia.
Como parte del análisis, podemos
determinar que las variables cuyos
resultados se encuentran acompaña-
dos con asteriscos en la tabla anterior
son las que generan mayor relevan-
cia en este estudio, debido a que se
encuentran directamente relaciona-
das con la variable independiente y
el comportamiento del mercado, vol-
viéndose necesarias o indispensables
para los compradores y traduciéndo-
se a un espacio, cualidad o caracterís-
tica del inmueble.
Como se muestra en la Tabla 3, se
realizaron cinco modelos de regre-
sión por medio de bloques de varia-
bles que comparten características
intrínsecas. Para dotar de veracidad
a los métodos de regresión lineal, se
efectuaron cinco pruebas para cada
modelo con el objetivo de cumplir con
los supuestos de linealidad y detalles
del cálculo del modelo, incluidos en el
Anexo I de esta investigación para su
cotejo.
DISCUSIÓN
González y Villeneuve (2006) elaboran
un análisis de las transformaciones
del espacio residencial en Monterrey.
En ese estudio los autores presentan
una visión comparativa de la ZMM en
un periodo de tiempo de diez años,
partiendo de 1990, y muestran indica-
dores socioterritoriales que impactan
de forma directa al mercado residen-
cial, los cuales dan un panorama de
crecimiento en el centro del munici-
pio por motivos migratorios para el
año 2000. Asimismo, el estudio mues-
tra los niveles económicos y de ingre-
sos que se requieren para habitar
en estas colonias, índices que actual-
mente impactan también de forma
directa el crecimiento de la ciudad y
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Variable Modelo 1 Modelo 2 Modelo 3 Modelo 4 Modelo 5
R2 0.089 0.424 0.202 0.356 0.715
Acabados 0.219 -0.224
(3383.593) (595.991)
Periodo de tiempo 0.470 0.464
(77.420) (59.824)
Meses en el mer-
cado 0.065* 0.042**
(25.361) (22.991)
Ocupación -0.317 -0.339
(17.758) (15.659)
Departamen-
tos vendidos por
periodo
0.189 -0.030**
(33.490) (26.166)
Error estándar entre paréntesis
*** p<0.01, ** p <0.05, * p<0.1
Fuente: elaboración propia.
Como parte del análisis, podemos
determinar que las variables cuyos
resultados se encuentran acompaña-
dos con asteriscos en la tabla anterior
son las que generan mayor relevan-
cia en este estudio, debido a que se
encuentran directamente relaciona-
das con la variable independiente y
el comportamiento del mercado, vol-
viéndose necesarias o indispensables
para los compradores y traduciéndo-
se a un espacio, cualidad o caracterís-
tica del inmueble.
Como se muestra en la Tabla 3, se
realizaron cinco modelos de regre-
sión por medio de bloques de varia-
bles que comparten características
intrínsecas. Para dotar de veracidad
a los métodos de regresión lineal, se
efectuaron cinco pruebas para cada
modelo con el objetivo de cumplir con
los supuestos de linealidad y detalles
del cálculo del modelo, incluidos en el
Anexo I de esta investigación para su
cotejo.
DISCUSIÓN
González y Villeneuve (2006) elaboran
un análisis de las transformaciones
del espacio residencial en Monterrey.
En ese estudio los autores presentan
una visión comparativa de la ZMM en
un periodo de tiempo de diez años,
partiendo de 1990, y muestran indica-
dores socioterritoriales que impactan
de forma directa al mercado residen-
cial, los cuales dan un panorama de
crecimiento en el centro del munici-
pio por motivos migratorios para el
año 2000. Asimismo, el estudio mues-
tra los niveles económicos y de ingre-
sos que se requieren para habitar
en estas colonias, índices que actual-
mente impactan también de forma
directa el crecimiento de la ciudad y
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las modificaciones del mercado, ya
que la tendencia se ha mantenido en
la zona. Por esta razón, se ha optado
por tener una ciudad más compacta
y cercana al centro, desencadenan-
do el auge de los departamentos en
el centro de Monterrey. Sin embargo,
debido al enfoque de la presente in-
vestigación, estos indicadores no son
abordados en su totalidad.
Autores como Peña Cerezo et al.
(2002) retoman los factores demo-
gráficos poblacionales para realizar
un análisis similar en España. Poste-
riormente, Bueno y Rodríguez (2021)
aportan conceptos sociales al merca-
do regional de la ZMM, por medio de
un análisis semejante que se centra
en indicadores de índole social que
dotan de sentido a la deseabilidad de
pertenencia en el contexto. Ambas in-
vestigaciones son extensas en cuan-
to al territorio delimitado en el que
se llevaron a cabo, por lo que, para
el caso concreto de la zona DOT de
Monterrey, queda la posibilidad e in-
cluso debe ser parte de las variables
a analizar para enriquecer su estu-
dio, con el fin de dar una respuesta
más completa a la justificación que
nos otorga el modelo estadístico aquí
presentado.
Por su parte, Vergara (2021) efectúa
un extenso análisis urbano para es-
pecificar los precios de las viviendas
en diversas comunas de Chile. No
obstante, a pesar de la gran carga de
categorías y determinantes que se le
otorgan al factor urbano, dicho estu-
dio no se desarrolla con referencia a
las teorías que aquí se retoman acer-
ca de la aproximación con el CBD me-
tropolitano ni a la ubicación directa
del inmueble, debido a que su delimi-
tación es de un alcance más general,
aunque estos indicadores pueden
enriquecer la investigación en razón
de los factores particulares de cada
inmueble.
Tal como De la Garza (2019) desta-
ca en su tesis de maestría, para el
año 2019 el mercado de vivienda en
Monterrey aún se observaba predo-
minante por viviendas unifamiliares o
condominios en horizontal, marcan-
do una tendencia en el paisaje de la
ZMM. Sin embargo, esto se ha modi-
ficado de manera significativa en la
región del centro. Además, el autor
identifica que Monterrey es el muni-
cipio con mayor demanda de vivienda
en la región, lo cual concuerda con in-
dicadores publicados por motores de
búsqueda de bienes raíces (Lamudi e
Inmuebles 24) y con los resúmenes
periódicos que presenta el Institu-
to del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (INFONAVIT).
De esta forma, se puede entender el
mercado general como una constan-
te en crecimiento y expansión.
La vivienda vertical será más cotizada
en el futuro y los desarrolladores ya
comienzan a adaptarse a las necesi-
dades de los posibles compradores.
De acuerdo con Real Estate Market, el
inventario existente de departamen-
tos del estrato residencial plus alcan-
za para un año de venta, residencial,
para trece meses, y el sector medio,
para seis años (De la Garza, 2019). Es
en este caso en el que los estudios
tienden a coincidir; es notable cómo
las políticas públicas aquí explicadas
(Gestión, Organizaciones y Negocios)18
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
las modificaciones del mercado, ya
que la tendencia se ha mantenido en
la zona. Por esta razón, se ha optado
por tener una ciudad más compacta
y cercana al centro, desencadenan-
do el auge de los departamentos en
el centro de Monterrey. Sin embargo,
debido al enfoque de la presente in-
vestigación, estos indicadores no son
abordados en su totalidad.
Autores como Peña Cerezo et al.
(2002) retoman los factores demo-
gráficos poblacionales para realizar
un análisis similar en España. Poste-
riormente, Bueno y Rodríguez (2021)
aportan conceptos sociales al merca-
do regional de la ZMM, por medio de
un análisis semejante que se centra
en indicadores de índole social que
dotan de sentido a la deseabilidad de
pertenencia en el contexto. Ambas in-
vestigaciones son extensas en cuan-
to al territorio delimitado en el que
se llevaron a cabo, por lo que, para
el caso concreto de la zona DOT de
Monterrey, queda la posibilidad e in-
cluso debe ser parte de las variables
a analizar para enriquecer su estu-
dio, con el fin de dar una respuesta
más completa a la justificación que
nos otorga el modelo estadístico aquí
presentado.
Por su parte, Vergara (2021) efectúa
un extenso análisis urbano para es-
pecificar los precios de las viviendas
en diversas comunas de Chile. No
obstante, a pesar de la gran carga de
categorías y determinantes que se le
otorgan al factor urbano, dicho estu-
dio no se desarrolla con referencia a
las teorías que aquí se retoman acer-
ca de la aproximación con el CBD me-
tropolitano ni a la ubicación directa
del inmueble, debido a que su delimi-
tación es de un alcance más general,
aunque estos indicadores pueden
enriquecer la investigación en razón
de los factores particulares de cada
inmueble.
Tal como De la Garza (2019) desta-
ca en su tesis de maestría, para el
año 2019 el mercado de vivienda en
Monterrey aún se observaba predo-
minante por viviendas unifamiliares o
condominios en horizontal, marcan-
do una tendencia en el paisaje de la
ZMM. Sin embargo, esto se ha modi-
ficado de manera significativa en la
región del centro. Además, el autor
identifica que Monterrey es el muni-
cipio con mayor demanda de vivienda
en la región, lo cual concuerda con in-
dicadores publicados por motores de
búsqueda de bienes raíces (Lamudi e
Inmuebles 24) y con los resúmenes
periódicos que presenta el Institu-
to del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (INFONAVIT).
De esta forma, se puede entender el
mercado general como una constan-
te en crecimiento y expansión.
La vivienda vertical será más cotizada
en el futuro y los desarrolladores ya
comienzan a adaptarse a las necesi-
dades de los posibles compradores.
De acuerdo con Real Estate Market, el
inventario existente de departamen-
tos del estrato residencial plus alcan-
za para un año de venta, residencial,
para trece meses, y el sector medio,
para seis años (De la Garza, 2019). Es
en este caso en el que los estudios
tienden a coincidir; es notable cómo
las políticas públicas aquí explicadas
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(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
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han permitido reestructurar el pano-
rama de la vivienda vertical en la zona
centro de Monterrey, permitiendo
la cotización de este tipo de vivien-
da incluso por encima de la vivienda
tradicional.
De acuerdo al reporte de mercado in-
mobiliario Index de Monterrey 2021
(Inmuebles 24, 2022), dicho municipio
es el segundo con mayor cantidad de
transacciones económicas de inmue-
bles verticales en la ZMM. En el do-
cumento también se indica un costo
de departamentos de $49,765.00 por
metro cuadrado al finalizar el cuarto
trimestre del 2021, lo que permite
identificar la importancia de la mues-
tra expuesta en este estudio, debido
a que, como se puede observar en
la Figura 7, para ese mismo periodo
en particular, el mercado de depar-
tamentos de las colonias del centro
de Monterrey presentaba en prome-
dio un precio por metro cuadrado de
$49,676.74, resultando una diferen-
cia de 1% a este índice de precios de
la ZMM.
Como último caso comparativo, Fon-
talvo et al. (2012) realizan un análisis
financiero del sector inmobiliario del
departamento de Bolívar, Colombia,
en el que llevan a cabo una aproxima-
ción por el método de discriminante
multivariado, que resuelve la deseabi-
lidad de la vivienda desde una pers-
pectiva empresarial con la finalidad
de tener un enfoque financiero que
soporte al sector en un futuro. No
obstante, al igual que en la mayoría
de los estudios con los que se com-
para esta investigación, en este se
dejan de lado las características iner-
tes de las construcciones, de manera
que la mayoría de las investigaciones
cae en sistemas especulativos que se
sustentan en las teorías de mercado,
y no así con las composiciones físicas
de los sujetos estudiados.
CONCLUSIONES
Con base en los resultados del pro-
ceso de regresión lineal, podemos
identificar diversas circunstancias
alrededor de los costos de los de-
partamentos en la zona centro de
Monterrey. En primer lugar, se estima
que las variables aplicadas al estudio
explican en un 71.5% el valor de cada
inmueble analizado y su comporta-
miento en el periodo de tiempo com-
prendido. Esto deja cabida a mejorar
el proceso, si se incorporan índices
que enriquezcan la investigación del
mercado desde una visión social, am-
biental y cultural que proporcione un
acercamiento a los propietarios de
los inmuebles para conocer los facto-
res que los ayudaron a decidir adqui-
rir uno de estos departamentos.
También es importante mencionar
que los costos indexados en la base
de datos de este artículo se encuen-
tran en función del proceso de venta
original de los inmuebles –es decir, de
los desarrolladores o comercializado-
res– y no sobre los precios de reven-
ta. De igual forma, se entiende que
los departamentos aquí analizados
se pudieran estudiar por otros méto-
dos de la valuación, en particular por
el creciente enfoque de capitalización
de ingresos por plataformas digitales,
(
G
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han permitido reestructurar el pano-
rama de la vivienda vertical en la zona
centro de Monterrey, permitiendo
la cotización de este tipo de vivien-
da incluso por encima de la vivienda
tradicional.
De acuerdo al reporte de mercado in-
mobiliario Index de Monterrey 2021
(Inmuebles 24, 2022), dicho municipio
es el segundo con mayor cantidad de
transacciones económicas de inmue-
bles verticales en la ZMM. En el do-
cumento también se indica un costo
de departamentos de $49,765.00 por
metro cuadrado al finalizar el cuarto
trimestre del 2021, lo que permite
identificar la importancia de la mues-
tra expuesta en este estudio, debido
a que, como se puede observar en
la Figura 7, para ese mismo periodo
en particular, el mercado de depar-
tamentos de las colonias del centro
de Monterrey presentaba en prome-
dio un precio por metro cuadrado de
$49,676.74, resultando una diferen-
cia de 1% a este índice de precios de
la ZMM.
Como último caso comparativo, Fon-
talvo et al. (2012) realizan un análisis
financiero del sector inmobiliario del
departamento de Bolívar, Colombia,
en el que llevan a cabo una aproxima-
ción por el método de discriminante
multivariado, que resuelve la deseabi-
lidad de la vivienda desde una pers-
pectiva empresarial con la finalidad
de tener un enfoque financiero que
soporte al sector en un futuro. No
obstante, al igual que en la mayoría
de los estudios con los que se com-
para esta investigación, en este se
dejan de lado las características iner-
tes de las construcciones, de manera
que la mayoría de las investigaciones
cae en sistemas especulativos que se
sustentan en las teorías de mercado,
y no así con las composiciones físicas
de los sujetos estudiados.
CONCLUSIONES
Con base en los resultados del pro-
ceso de regresión lineal, podemos
identificar diversas circunstancias
alrededor de los costos de los de-
partamentos en la zona centro de
Monterrey. En primer lugar, se estima
que las variables aplicadas al estudio
explican en un 71.5% el valor de cada
inmueble analizado y su comporta-
miento en el periodo de tiempo com-
prendido. Esto deja cabida a mejorar
el proceso, si se incorporan índices
que enriquezcan la investigación del
mercado desde una visión social, am-
biental y cultural que proporcione un
acercamiento a los propietarios de
los inmuebles para conocer los facto-
res que los ayudaron a decidir adqui-
rir uno de estos departamentos.
También es importante mencionar
que los costos indexados en la base
de datos de este artículo se encuen-
tran en función del proceso de venta
original de los inmuebles –es decir, de
los desarrolladores o comercializado-
res– y no sobre los precios de reven-
ta. De igual forma, se entiende que
los departamentos aquí analizados
se pudieran estudiar por otros méto-
dos de la valuación, en particular por
el creciente enfoque de capitalización
de ingresos por plataformas digitales,
ISSN 2346- 3910 on line Revista GEON
(Gestión, Organizaciones y Negocios)20
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
que actualmente permiten un merca-
do de mayor flujo de capital en la ciu-
dad de Monterrey.
Los resultados del modelo principal
son significativos al utilizar el precio
promedio por m2 como variable inde-
pendiente de cada sujeto analizado y
estimar por separado con cada una
de las variables, lo que en la mayoría
de los casos comparte un resultado
similar con el de los modelos particu-
lares por categoría de variables. Por
lo tanto, se infiere que estas variables
han sido importantes a la hora de
indicar los cambios físicos y las ne-
cesidades a satisfacer por medio del
mercado de departamentos.
Cabe resaltar que tanto los datos
como los métodos estadísticos a los
que dichos datos se sometieron no
son de índole totalitario, ya que di-
versos autores de esta disciplina han
realizado estudios similares en dis-
tintas regiones y mediante diferentes
modelos, por lo que se espera que
este sirva de base para continuar el
proceso de investigación de un mer-
cado que se encuentra en constante
cambio y evolución.
Por último, es necesario indicar que
en este artículo se presenta un mé-
todo y un conjunto de herramientas
que permiten analizar la evolución
de diferentes indicadores aquí ex-
puestos, lo cual se puede aplicar para
otros indicadores, variables y en otros
contextos de estudio.
Anexos I
Supuestos de linealidad del análisis de regresión lineal (Figura 9), independen-
cia (Tabla 4), homocedasticidad (Figura 10), normalidad (Figura 11) y no colinea-
lidad (Tabla 5), obteniendo los siguientes parámetros basados en el modelo
que incluye todas las variables del modelo 5.
Figura 9. Gráfico de regresión parcial para interpretar la linealidad de las variables (precio promedio/m2
y meses en el mercado)
Fuente: elaboración propia.
(Gestión, Organizaciones y Negocios)20
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
que actualmente permiten un merca-
do de mayor flujo de capital en la ciu-
dad de Monterrey.
Los resultados del modelo principal
son significativos al utilizar el precio
promedio por m2 como variable inde-
pendiente de cada sujeto analizado y
estimar por separado con cada una
de las variables, lo que en la mayoría
de los casos comparte un resultado
similar con el de los modelos particu-
lares por categoría de variables. Por
lo tanto, se infiere que estas variables
han sido importantes a la hora de
indicar los cambios físicos y las ne-
cesidades a satisfacer por medio del
mercado de departamentos.
Cabe resaltar que tanto los datos
como los métodos estadísticos a los
que dichos datos se sometieron no
son de índole totalitario, ya que di-
versos autores de esta disciplina han
realizado estudios similares en dis-
tintas regiones y mediante diferentes
modelos, por lo que se espera que
este sirva de base para continuar el
proceso de investigación de un mer-
cado que se encuentra en constante
cambio y evolución.
Por último, es necesario indicar que
en este artículo se presenta un mé-
todo y un conjunto de herramientas
que permiten analizar la evolución
de diferentes indicadores aquí ex-
puestos, lo cual se puede aplicar para
otros indicadores, variables y en otros
contextos de estudio.
Anexos I
Supuestos de linealidad del análisis de regresión lineal (Figura 9), independen-
cia (Tabla 4), homocedasticidad (Figura 10), normalidad (Figura 11) y no colinea-
lidad (Tabla 5), obteniendo los siguientes parámetros basados en el modelo
que incluye todas las variables del modelo 5.
Figura 9. Gráfico de regresión parcial para interpretar la linealidad de las variables (precio promedio/m2
y meses en el mercado)
Fuente: elaboración propia.
21ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Tabla 4. Resumen del modelo b general (modelo 5) para identificar el valor de independencia
Modelo R R cuadrado R cuadrado
ajustado
Error están-
dar
Durbin – Wat-
son
5 0.846a 0.715 0.703 6059.35296 1.915*
* Se encuentra entre 1.5 y 2.5 (Vilà et al., 2019).
Fuente: elaboración propia.
Figura 10. Gráfico de dispersión para interpretar la homocedasticidad, donde no se visualizan pautas de
asociación
Fuente: elaboración propia.
Figura 11. Gráfico P-P e histograma, donde se identifican las características que dotan de normalidad al
modelo bajo la curva de Bell y a lo largo de la pendiente representada por el modelo estadístico
Fuente: elaboración propia.
(
G
estión, Organizaciones y Negocios)
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Mercado A c ero David F ernando
Tabla 4. Resumen del modelo b general (modelo 5) para identificar el valor de independencia
Modelo R R cuadrado R cuadrado
ajustado
Error están-
dar
Durbin – Wat-
son
5 0.846a 0.715 0.703 6059.35296 1.915*
* Se encuentra entre 1.5 y 2.5 (Vilà et al., 2019).
Fuente: elaboración propia.
Figura 10. Gráfico de dispersión para interpretar la homocedasticidad, donde no se visualizan pautas de
asociación
Fuente: elaboración propia.
Figura 11. Gráfico P-P e histograma, donde se identifican las características que dotan de normalidad al
modelo bajo la curva de Bell y a lo largo de la pendiente representada por el modelo estadístico
Fuente: elaboración propia.
ISSN 2346- 3910 on line Revista GEON
(Gestión, Organizaciones y Negocios)22
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Tabla 5. Diagnóstico de la colinealidad
Modelo Estadísticas de colinealidad
Tolerancia VIF
Tipo de vialidad 0.528 1.894
Distancia CBD MTY 0.328 3.052
Distancia CBD SPGG 0.214 4.682
Modelos de departamentos 0.440 2.273
Unidades totales del complejo 0.186 5.363
m2 promedio 0.345 2.896
Alberca 0.318 3.146
Coworking 0.246 4.065
Salón de usos múltiples 0.500 1.998
Gimnasio 0.200 5.012
Lavandería 0.678 1.475
N.° mínimo de recámaras 0.144 6.926
N.° máximo de recámaras 0.281 3.553
N.° mínimo de baños 0.245 4.077
N.° máximo de baños 0.510 1.962
Cocheras 0.174 5.733
Acabados 0.385 2.596
Periodo de tiempo 0.706 1.415
Meses en el mercado 0.241 4.144
Ocupación 0.274 3.644
Departamentos vendidos por periodo 0.598 1.671
*En la columna Tolerancia los valores son >0.10 en todos los casos.
**En la columna FIV los valores son <10 en todos los casos (Vilà et al., 2019).
Fuente: elaboración propia.
Referencias
Bueno, B. y Rodríguez, E. (2021). Factores
que influyen en la adquisición de un
departamento en Monterrey (Nuevo
León). VinculaTégica EFAN, 7(2), 49-60.
Burgess, E. W. (1929). Urban Areas. In T.
V. Smith, & L. D. White (Eds.), Chicago.
An Experiment in Social Science Research
(pp. 113-138). The University of Chica-
go Press.
Clark, E. (2005). The order and simplicity of
gentrification. A political challenge. In R.
Atkinson, & G. Bridge, Gentrification in a
Global Context, Routledge (pp. 271-279).
De la Garza, P. (2019). El sector inmobilia-
rio en Monterrey y su área metropolita-
na (tesis de Maestría en Gestión de la
Edificación). Universidad Politécnica de
Cataluña.
Di Gropello, E. y Cominetti, R. (1998). La
descentralización de la educación y la
salud: un análisis comparativo de la ex-
periencia latinoamericana. Santiago de
Chile: CEPAL.
Equipar. (2020). Monterrey vive su mejor
momento inmobiliario. Equipar conec-
tando negocios. https://www.revis-
(Gestión, Organizaciones y Negocios)22
Vol 11 No. 1- e-961 enero-junio 2024. DOI: https://doi.org/10.22579/23463910.961Tendencias del m ercado inmobiliario y la deseabilidad de v ivienda v ertical en M onterrey, M é x ico
Tabla 5. Diagnóstico de la colinealidad
Modelo Estadísticas de colinealidad
Tolerancia VIF
Tipo de vialidad 0.528 1.894
Distancia CBD MTY 0.328 3.052
Distancia CBD SPGG 0.214 4.682
Modelos de departamentos 0.440 2.273
Unidades totales del complejo 0.186 5.363
m2 promedio 0.345 2.896
Alberca 0.318 3.146
Coworking 0.246 4.065
Salón de usos múltiples 0.500 1.998
Gimnasio 0.200 5.012
Lavandería 0.678 1.475
N.° mínimo de recámaras 0.144 6.926
N.° máximo de recámaras 0.281 3.553
N.° mínimo de baños 0.245 4.077
N.° máximo de baños 0.510 1.962
Cocheras 0.174 5.733
Acabados 0.385 2.596
Periodo de tiempo 0.706 1.415
Meses en el mercado 0.241 4.144
Ocupación 0.274 3.644
Departamentos vendidos por periodo 0.598 1.671
*En la columna Tolerancia los valores son >0.10 en todos los casos.
**En la columna FIV los valores son <10 en todos los casos (Vilà et al., 2019).
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23ISSN 2346- 3910 on line R evista G E ON
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taequipar.com/sector/monterrey-vi-
ve-su-mejor-momento-inmobiliario
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(2012). Análisis financiero del Sector
Inmobiliario del departamento de Bo-
lívar. Ingeniare, 7(12), 35-46.
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y econométricos para la determinación
del precio de la vivienda (tesis de Doc-
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Granada, España.
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de Von Thünen y dos comprobaciones
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11-33.
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143-178.
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debe-el-boom-de-la-vivienda-vertical-
en-el-area-metropolitana-de-monte-
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vivienda: un análisis de precios hedóni-
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sale-monterrey-en-vivienda-vertical/
(
G
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